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投资商业地产要看到写字楼、公寓、商铺三大产品的未来属性

随着经济水平的不断提高,人们理财投资的类型也日趋多样化。股票、贵金属、债券、保险、基金、银行理财产品等等,多种多样的投资手段让人目不暇接,甚至无从选择。中国股市太过迷幻,涨了一个月的指数可能一天就给跌完,多少人炒股炒的血本无归在新闻里并不少见。而将钱存在银行更是下策,银行利?#23460;?#38477;再降,利率跑不过CPI已是?#29575;怠?#20538;券、贵金属、钱币古董等投资领域水太深,没有过硬的专业知识最好也不要涉足。说了这么多,我想对于大众而言最好的投资对象已是昭然若揭,没错,就是房地产。
这么多年过去,中国房地产市场一直处于一个稳步发展的状态,纵使国?#19994;?#25511;、相关政策收紧,也依然无法?#31181;品?#20215;的上升。房地产投资,成了众人追捧?#21335;?#39293;饽,也是一种相对而言风?#25307;。找?#26377;保?#31995;?#25237;资手段。房地产类型?#34892;?#22810;种,大致可分为住宅与商业两大类,那么问题来了,由于限购,投?#39318;?#23429;已经受限制,那么剩下的就是只有商业地产或者异地置业了,在这里我重点谈的是商业地产。
与商业地产相关的产品类型主要是写字楼、公寓、商铺。写字楼不用说就是纯办公;公寓则是商住?#25509;茫?#23588;其是国际化运营打造?#21335;?#20195;公寓,更是二者兼备,在一线城市,公寓作为居住功能的占比已经超过办公属性;而商铺又是另一种商业?#25351;睿?#20256;统的说法就是卖场,当然现在以体验式的姿态呈现已经成为常态化。商铺主要分为临街商铺、社区商铺、写字楼商铺、大型商场商铺等。
写字楼和公寓的供应量十分有限,发展潜力巨大,比较适合中长期投资。写字楼比较适合看重其地段和该地段的未来发展潜力,需要仔细考察城市规划,看今后是否会有更多的商业广场、市政部门、金融机构在周围。
商铺则不然,这一曾经作为商业龙头的产品如今慢慢从城市繁华?#34892;?#28183;透到千家万户的社区,也就是说买商铺考虑社区商铺可能更为靠谱。社区商铺相较于其他商铺准入门槛?#31995;停?#25237;资较小。社区商铺的受众基本是小区和附近?#29992;瘢?#32463;营内容也大多是便利店、药店、理发店等便民服务。业内人士普遍认为,有社区人口作为支持,社区商铺的回报将相对稳定。
当然,临街商铺的投资者具有绝对的控制权,经营或出租都由自己决定,能追随市场变化进行定位调整。大型写字楼和成熟社区周边的商铺普遍火爆,城市商业?#34892;?#30340;临街店面更是一铺难求。人气旺、地段好的商铺,可以说买到即赚到。
?#26723;?#22823;型商场一般是开发商自持大部分商业物业自主运营,与投资者共担风险共同赢利。同?#20445;?#19968;般都具有多年的运营经验,能使投资回报得到充分保证。大型商场商铺处在一个投入较少、回报较高的中间位置。 

“商业地产开发 须具有超前性”张宇良如是说

 时至今日,商业地产开发已然成为现象,大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验,但“隔行如隔山?#20445;?#22312;商业地产领域,仍然会面对重重障碍。
从本质上,住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式,依赖销售阶段的临门一脚,即完成基本原始积累和财富数?#23545;?#20540;。
但商业地产需要在漫长的经营周期?#20889;?#36896;价?#25285;?#21482;有经营阶?#20301;?#24471;较理想回报,才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说,商业地产开发本身并不是价值创造的过程,而仅仅是为价值创造者提供平台,并不断与?#26412;?#36827;进行优化。因此,商业地产?本身的设计与概念仅是的开始,最重要的还是为商家与顾客提供价值平台,提供?#20013;?#32463;营的原动力。
但商务平台的搭建,是分散的商?#23452;?#26080;法完成的,即便是强势的主力店和次主力店,也只是载体之?#31995;?#19968;?#20445;?#39033;目的整体性,业态周期性,后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。
业态的超前性,主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域,一般仅考虑快速变现,在销售阶段,项目能够具有相对优势,但商业地产,必须考虑项目的业态周期,并超前规划,决胜未来。
就拿具?#20889;?#34920;性的零售业态来讲,与产品类似,都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征,零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段,在不同阶段,不同的零售业态表现的发展速度、竞争环?#22330;?#32463;营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货,就处在其业态的“衰退期?#20445;?#27491;经历成本?#38505;恰?#30005;商跨平台竞争、产品同质化的多重考验,利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期,随科技、物流、消费理念发展,呈几何级增长,“双十一”天猫和?#21592;?91亿就是例证。
在激?#19994;?#24066;场竞争中,现代理念的商业地产项目,如何决胜未来,如何做出适当?#20174;Γ?#21450;时调整业态的不足,改善经营,从“零售业态生命周期原理”中可?#19994;?#19968;定的启发,比如扩张主要应?#36855;?#24555;速发展阶段,而在成熟阶段关键是管理?#38469;?#21644;日常经营,调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者,至少需要明白这种业态周期趋势,从而在搭建平台的时候,超前考虑。
随着经济的发展,零售商业环境不断发生变化,从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、?#38469;?#26381;务及销售方式上发生巨变,这些变化的最终结果则导致零售业态?#38382;?#36234;来越多,并随着时间的演变发生了相应的变迁。
就拿 “体验性消?#36873;?#25110;?#23567;?#26102;间性消?#36873;?#27169;式而言,就和以往为了买东西才去购物?#34892;?#30340;“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场,购物的面积占比80%以上,尤其是以大型百货作为标配的商场,其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验?#21335;?#20195;购物?#34892;模?#36141;物的面积一般控制在50%左右,餐饮、休?#23567;?#23089;乐的面积占50%,且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变,就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分?#21344;洹?br/>房地产的发展正应道,高?#27573;?#35895;,深谷为陵的古?#25285;?#20316;为主动或被动进入商业地产的开发者,既?#24187;?#20020;生生不息的业态周期,?#32479;?#28385;不确定性的动态市场而无所适从,不如回归客户,以需求为导向,从而决胜未来

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