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成品房《细则》实施,精装矛盾有望缓解

在当前的房地产市场上,有两大比较突出的问题:

一是供需问题。庞大的市场需求和较少的供应,导致摇号中签率?#31995;汀?/p>

二是精装问题。虚高的精装报价和低廉的成本,导致购房者维权普遍。

不少购房者前脚买房中签杀出重围,后脚就售楼部门前拉起横幅开始维权。


△视频截图来源于网络

为此,很多购房者来拜托我帮忙“曝光”。

坦白讲,从“吸粉”和“经营”的角度讲,对我有百利而无?#32531;Α?/p>

曝光文章,可以把自己包装成一个良心公众号,还能顺手“提醒”一下开发商该“充值”了。但是,我的公众号运营一年多来,我从未“曝光”过任何个盘的维权行为!为什么?

我对精装维权的观点,如下:

1

任何虚假精装的行为?#21152;?#34987;严惩

现在有一种说法,因为政府限价,开发商的房价本身就已经是在发福利了,购房者是以清水价格买到精装房,就不要对精装标准过多挑剔,维权属于“得陇望蜀,贪心不足”。

 

?#28304;耍?#25105;的态度是:胡说?#35828;潰?/p>

政府对房地产进行价格调控,那是政府与开发商之间的事。开发商如果对限价有什么不满,可以通过在土地拍卖市场与政府博弈,来换取成本的合理?#26723;?#20197;及对前期损失的弥补。限价的结果,绝不能让购房者买单,更不能以牺牲购房者的利益为代价,换取所谓调控的“成功”。

因此,从这个角度讲,任何开发商以“虚假精装”导致购房者维权,都是咎由自取,我?#19981;?#25903;持这样的曝光行为。

但是,这里所?#26723;摹?#34394;假精装?#20445;?#26159;指开发?#22374;已?#22836;卖狗肉,与公示或?#20449;档?#31934;装标准不符,或者隐瞒精装标准,造成的购房者知情权缺失以及工程质量严重缺陷?#21462;?/p>


2

双方?#32423;?#30340;精装标准受法?#26432;?#25252;

如果开发商有明确精装交付标准,或者以实际精装交付标准公开展示,并与购房者达成了一致,则这种维权行为,是?#32531;?#29702;的。

可能有购房者会说,开发商按3000元/平米的价格进行申报和销售,但实际它的精装成本不足1000元/平,精装变“惊装?#20445;?#25105;们的维权为什么?#32531;?#29702;?

这里我说三点原因:

1、精装标准无法明确认定。

首先,精装标准不等于精装成本。作为一个熟知开发商精装体?#26723;囊的?#20154;士,他可以很直接和快速的判断出开发商的工程成本大概在多少,但这并不能作为“市场标准”计算。

因为开发商是有集采优势和工程成本优势的,但如果换为普通家庭自己装修,这个成本可能?#31361;?#39640;很多。不仅如此,即使是开发商与开发商之间,对成本的控制也有很大区别,同样的3000精装,不同开发商的成本和效果都可能差异很大。

 

其次,硬成本好算,软成本无解。

同样一个开发商,同样的装修材料和装修效果,最终的成本?#37096;?#33021;不同,因为所用的工人不同,工时不同,工钱不同。例如国内某豪宅教?#31119;?#23601;以只用江浙工人著称。

第三,利润的合理性无法判断。开发商做精装房,和你自己找装修公司装房子是一样的,别人都要赚钱。但是你找的装修公司究竟挣了你多少钱,你并不知道,利润率究竟多少才合理,没有明确规定。开发商是赚30%合理,50%合理还是70%合理,没有评判的标准。

所以,有些“精装”我们确实一眼就能看出来“不值”、“过分”、“黑心”、“档次太低”、“掉价?#20445;?#20294;事实上,你一点办法都没有,曝光没用,维权也没用。

2、契约精神的神圣不可侵。

那没有标准,是否我们就任人宰割呢?那倒也不是!

只有一个东西可以约束这个标准,就是“契约?#20445;?#20063;就是合同。

 

例如开发商会在合同里给你写明:3000元/平米的精装,包含哪些东西:ABCD。

如果你签署了这个合同,那就等同于你认可了3000元/平的精装包含了这些东西;只要开发商最终的交房标准包含了ABCD,它就不算违约,但如果只包含了ABD,少了C,你就可以维权、可?#20113;?#35785;,维护自己的权利。

当然,如果你觉得3000元/平米的精装太高,应该包含除了ABCD以外的更多东西EFG,那么你可以选择不签这个合同,不买这个房子。

在一个卖方市场的购房环境下,这一点大家可能不容易做到,但风水轮流转,卖方市场和买方市场是交替进行的,曾经也出现过开发商白送精装的案例?#25442;?#32773;给精装加码的案例。

所以,当你签署了合同,达成了契约,哪怕给你一堆垃圾,你也得认。而想通过“维权”的方式去争取一些利益,那么除了发泄一下情绪之外,其实并没有太多合法的成分。

3、政府只能协调双方和解。

一旦事情闹的太大,政府就只能介入。

而介入的唯一方式,就是协调双方和解。因为政府再强大,也得在法治的框架下。开发商只要把双方签字画押的合同一拿出来,交付标?#21152;?#30830;实符合合同?#32423;?#30340;话,政府是拿开发商没有任何办法的。

这时候,无非就?#21069;?#25242;一下购房者的情绪,协调开发商积极回应购房者的诉求。但最终的结果,都不会有任何本?#23454;?#25913;变。

部分开发商或许会做出一些无伤大雅的让步,大多数购房者情绪发泄了,冷静理智了,精力开始疲惫,最终双方握手言和,不了了之。


3

不以退房为底线的维权?#36816;?#27969;氓

房地产作为一种预售的商品,确实有可能最终的交付与最初的呈现和预期不一样,这个很正常。精装标准大家不纠结了,但工程质量依然存在不确定性。毕竟这是一门手工活,100%无瑕疵,也不可能。

如果有工程瑕疵,可以通过整改之后再验收的方式解决。但如果是比较大一些的工程质量问题,那可能?#31361;?#24341;发购房者的集体维权。此外,还?#20889;?#37327;的公共区域,如园林、入户大堂、甚至停车场部分,如果没?#20889;?#21040;购房者的预期或设想,也都会成为维权的理由。

原则上来说,开发?#22374;こ滩?#38376;能够解决的问题,相信通过协商之后都会予以解决,尤其是一些知名的品牌开发商。但如果确实解决不了的,很多开发商?#19981;?#32473;予购房者一个退房的选择。

这是维权的底线。但如果购房者既不退房子,?#32622;?#26377;合同依据,那这样的维权就有点耍流氓了。

以上,就是我不太愿意介入“个盘维权”的原因。

大多数情况下,开发商或许“不道德?#20445;?#20294;“违法”的往往都是购房者。

 

那精装维权的矛盾,有没有可能解决呢?有!

第一是尽量购买现房或者二手房,这是大多数资深买?#19968;?#36873;择的购房方式。看得见摸得着,没有高预期,不怕你乱来。

第二是应该依靠法律的改革和健全,尤其是对精装合同的明确和修改。中国房地产发展了20多年,但相关的法律和合同条款严重滞后,精装合同条款过于简陋,语焉不详之处太多,对购房者严重不利。

这里可以给大家分享一下国外主流的购房模式。

在国外,所有的买房卖房行为,都是通过律师进行的。也就是说,国外买房,不是购房者和开发商之间的行为,而是律师对律师的行为。

一份国外的购房合同,大概会有10厘米厚吧,你是不可能逐条逐条过目的,只能交由律师来执行。

里面的每一样东西都有?#32454;?#30340;规定和法律约束力。

开发商的精装修,包含哪些东西,就一定会写进合同,包括类型、数量、品牌、型号等等,所以你完全不用担心精装走样。

此外,国外有很?#32454;?#30340;信?#24357;?#24230;和监管制度。

如果发生一起大规模的维权或者?#31471;?#20107;件,这个开发商基本就可以宣?#35745;?#20135;了,违法成本非常高。

所以,解决精装矛盾最根本的办法,一定是通过对法治的完善和改革才能实现。

而在此之前的所有办法,都只能缓解。

 

例如3月26日由成都市城乡建设委?#34987;?#24341;发的《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则(暂行)。

部分重要内容摘抄如下:

1、成品住宅装修工程施工实施施工样板先行。样板间(层、段)?#32454;?#21518;才能全面进入装修施工。

2、开发企业应于商品房销售期间,在销售场所?#21335;?#33879;位置公示成品住宅?#21335;?#20851;建设信息。信息内容应包括:实施成品住宅建设的楼栋、户?#20572;?#35013;修设计、建筑施工和装修单位,?#35828;?#24335;装修相关信息及效果图,主要装修材料、部品设备的品牌、型号和备选品牌、型号及其质量?#31361;?#20445;证明,工程质量保修范围和保修期限,企业在市建委“房地产开发 企业信用信息系?#22330;?#20013;的信用等级和信用?#36136;取?#24320;发企业不按?#23637;?#23450;进行成品住宅建设信息公示的,由市建委予以不良信用记录。

3、开发企业应在项目现场,?#32454;?#25353;施工图设计文件的要求,针对每一种装修方案?#30452;鷸谱?#23454;体展示样板房,作为销售展示和房屋交付的?#25569;?#26631;准。实体展示样板房应真实?#20174;?#20132;付的成品住宅的装修标准和施工质量。实体展示样板房的保留时间自第一次商品房交付之日起不得少于1年。

4、在我市商品住房限购政策实施期间,开发企业在成品住宅实体展示样板房修建完成、所采用装修材料和部品设备的品牌、型号等完全确定后,应从备选库中委托工程造价咨询服务机构对成品住宅装修工程价格进行核定,并将工程造价咨询报告报送建设行政主管部门,建设行政主管部门出具收件回执。开发企业就其核定的成品住宅装修工程价格对外承担法律责任,因成品住宅装修价格核定不实而引发的一切社会、经济及法律责任由开发企业承担。

5、开发企业可提供由购房人自由组?#31995;?#23460;内装修?#35828;ィ?#22312;购房?#25628;?#25321;确定装?#24328;?#23481;后再实施成品住宅的装修工程,以充?#33268;?#36275;购房者对成品住宅的个性化需求。

关于这个《细则》,我跟部分开发商的开发口的朋友聊过,综合我个人的观点,解读如下:

1、?#26377;?#25919;主管的角度,未来精装房的精装标准和价格部分,由成都市建委主管;从而形成房管局管房价,市建委管精装的二元格局。

2、精装价格不再受限于3000元/平以下的标准,未来会根据实际成本给予合理的价格指导,但亦有上限要求。对部分定位?#32454;?#30340;楼盘,是一个利好。

3、开发商将很难通过“虚假精装”和“装修信息不?#35813;鰲?#31561;方式,从购房者身上牟利。所有的样板间、装修标?#32423;?#23558;明明?#35013;?#20197;书面和实体?#38382;?#21576;现给购房者,愿意你就买,不愿意就算了。对购房者来说,是利好。

4、精装的突?#30130;?#26159;否会造成整体房价的突?#30130;?#30446;前?#32431;?#36824;没有,?#20889;?#36827;一步观察证实。